Fiscalidad
Plusvalía municipal
El impuesto local (IIVTNU) que cobra el ayuntamiento al vender, donar o heredar un inmueble urbano, sobre el incremento de valor del terreno durante los años de propiedad. Es un impuesto distinto —y compatible— con la ganancia patrimonial que tributa en el IRPF o el Impuesto de Sociedades por esa misma venta.
"Plusvalía" a secas es un término coloquial que se usa para dos cosas distintas, y conviene no confundirlas: la ganancia patrimonial que tributa en el IRPF o el Impuesto de Sociedades por vender un bien más caro de lo que costó, y la plusvalía municipal, un impuesto local aparte que grava específicamente el incremento de valor del suelo urbano al venderlo, donarlo o heredarlo. Esta entrada se centra en la segunda.
Cómo se calcula
Desde la reforma de 2021, el contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable:
- Método objetivo: Base imponible = Valor catastral del suelo × un coeficiente que fija cada ayuntamiento según los años de propiedad (con topes máximos legales). A esa base se le aplica el tipo de gravamen municipal.
- Método real: Base imponible = Diferencia entre el valor de venta y el de compra, referida solo al valor del suelo (no de la construcción).
Un ejemplo simplificado con el método objetivo:
Si no ha habido incremento real de valor —se vende por menos de lo que costó—, no hay plusvalía municipal que pagar, algo que solo se puede acreditar acudiendo al método real.
Para qué se usa
Es un coste que se olvida con facilidad porque no aparece en la escritura de compraventa: lo liquida (o autoliquida, según el ayuntamiento) quien vende, dentro de los 30 días hábiles siguientes a la transmisión. Al calcular el coste fiscal total de vender un local o un inmueble de la empresa, hay que sumar esta plusvalía municipal a la ganancia patrimonial que tribute en el impuesto correspondiente — son dos administraciones y dos impuestos distintos, no uno solo.
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